A Thaiföldön ingatlant vásárló külföldiek gyakran vásárolnak építés alatt álló ingatlant, hogy “optimalizálják a befektetésüket”. A korai szakaszban a fejlesztők alacsonyabb áron és ösztönzőkkel kínálják az ingatlant, hogy vonzzák a vevőket és növeljék a pénzforgalmukat.
Az idő előrehaladtával, vagy amikor a fejlesztés egy bizonyos százalékát eladják, az árak emelkednek. Az árak nem térnek vissza a korai ajánlati árakra.
Egyes befektetők azzal a céllal vásárolnak korán, hogy az árak emelkedésével vagy a projekt befejezése után majd jobb áron „eladják” az ingatlant. Az eladásból származó tekintélyes nyereség elérése a stratégiájuk.
A Thaiföldön élést fontolgató vásárlók számára előnyös, ha csökkentett árat fizetnek időzített részletfizetéssel. Az off-plan ingatlanvásárlás viszonylag gyakori a társasházakban és néhány villakomplexumban Bangkok, Phuket, Koh Samui, Pattaya, Chiang Mai és Hua Hin területén.
Mint minden befektetés esetében, az off-plan vásárlásnak is van némi kockázata. Azonban, vannak olyan megoldások, amivel maximalizálhatjuk a megtérülést, és minimalizálhatjuk a nehezen megkeresett pénz elvesztésének lehetőségét.
Kockázatok és azok elkerülése
A projekt késik vagy nem fejeződik be
A legtöbb szerződés lehetővé teszi a befejezés meghosszabbítását büntetés nélkül. A legrosszabb forgatókönyv a kivitelező vagy az építőipari vállalat csődje miatti elmaradás. Ezenkívül a késedelmes projektek pénzügyi szankciókat vonnak maguk után, ami elég fejfájást okozhat. Legtöbbször jogi beavatkozásra van szükség, amelynek megoldása néha évekig is eltarthat.
A kockázat minimalizálható, ha jó hírű fejlesztővel és építtetővel szerződünk.
Ellenőrizd, hogy a fejlesztő rendelkezik-e a szükséges tulajdoni lapokkal, építési engedélyekkel és engedélyekkel, beleértve a EIA-t (Környezetvédelmi Hatásvizsgálat) is.
Tekintsd át az elkészült projektek portfólióját, és ha voltak késedelmek, győződjön meg arról, hogyan orvosolták azokat. Egyes kiemelkedő fejlesztők rendszeres előrehaladási jelentéseket küldenek az ügyfeleknek közvetlenül vagy a honlapjukon.
Az ingatlan nem úgy néz ki, mint a képeken vagy az értékesítési anyagokban
Előfordul, hogy egy társasházi lakás vagy villa másképp néz ki, mint amit a vevő a bemutató fotókon, értékesítési anyagokon vagy 3D-s prezentációkon mutatott. Ennek elkerülése érdekében nézd meg a fejlesztő befejezett projektjeit, és hasonlítsd össze az értékesítési anyagokkal.
Gondosan ellenőrizde az ingatlan jellemzőit, például a tájolást, a kilátást, az emeleti szintet és az elrendezést. Egy megfelelően szigorú szerződés is csökkentheti ezt a kockázatot.
A bérleti díjak és a ROI (megtérülés) kisebb, mint a fejlesztők előrejelzései
A fejlesztők előrejelzéseket adhatnak a bérleti díjakra és megtérülésre vonatkozó legjobb forgatókönyvről, amelyek a befejezéskor nem valósulnak meg.
Csökkentsd a kockázatot ebben a helyzetben azzal, hogy megvizsgálod az azonos helyen lévő hasonló társasházak bérleti árait. Egy jó hírű ingatlanügynök útmutatást adhat a kihasználtsági arányokról, vagy saját magad is megvizsgálhatod az ingatlan értékét. Győződj meg arról, hogy a karbantartási, ügynöki stb. díjakat figyelembe veszi.
Keress megbízható ügyvédet, hogy ő biztosítsa a szigorú és minden részletre kiterjedő adásvételi megállapodást.
Az alapos átvilágítás a legjobb megközelítés a kockázatok csökkentésére.
Egy független és megbízható ügyvéd bevonása nyugalmat biztosíthat, és időt, pénzt és szorongást takaríthat meg neked. Ne fogadj el olyan feltételeket, amelyek nem egyértelműek vagy félreértelmezhetőek!
Az alábbiakban felsorolunk néhány kulcsfontosságú pontot, amelyet a folyamat során értékelni kell.
Határidők: Biztosítsd, hogy a kezdési és befejezési időpontok egyértelműek legyenek. Az építtető számára türelmi időt biztosító hosszabbítási záradéknak ésszerűnek kell lennie.
Ár: A fizetési részleteket világosan meg kell határozni, és tartalmaznia kell egy záradékot, amely kimondja, hogy előzetes írásbeli jóváhagyás nélkül nem lehet további költségeket felszámítani. Az árat általában négyzetméterenként vagy négyzet wah-onként számítják ki a telekméretre vonatkozóan.
Építési specifikációk: Az anyagokat és berendezéseket pontosan részletezni kell; ez különösen akkor előnyös, ha cserékre van szükség. Győződj meg róla, hogy a szerződés tartalmaz egy záradékot, amely kimondja, hogy az eltérésekről előzetesen meg kell állapodni a vevővel.
Alaprajz: Legyen az adásvételi szerződéshez csatolva.
Késedelmes befejezés: Ha az építtető a hosszabbítási záradékot meghaladó késedelmet tapasztal, a napi minimum 0,01%, amelyet általában a végső kifizetésből vonnak le. Villák esetében a büntetések általában napi 3.000-5.000 THB körül mozognak.
A befejezés elmaradása: A szerződésnek lehetővé kell tennie a teljes visszatérítést, ha a fejlesztő fizetésképtelenség vagy más előre nem látható körülmények miatt lemond a projektről.
Vevői fizetési büntetések: Ha nem tudja teljesíteni a kifizetéseket, vizsgáld felül, hogy a fejlesztő mennyi időt biztosít neked a teljesítésre.
Átruházási záradék: Ajánlott egy „kilépési záradék”, amely lehetővé teszi az ingatlan harmadik félre történő átruházását, ha a piac kedvezően alakul. Tekintsd át az adminisztrációs díjakat.
A preambulum bekezdéseknek tartalmazniuk kell, hogy a fejlesztő a telek jogos tulajdonosa, és ha nem, a vevő jogosult a teljes visszatérítésre.
Vitarendezési záradék: Biztosítsd, hogy a választott bíráskodás a vitarendezés egyik lehetősége, mivel kevésbé terhes, mint a hivatalos bírósági eljárás.
