A thaiföldi társasházi lakások (condo-k) külföldi tulajdonosainak az aránya egyre növekszik, mivel ez messze a legegyszerűbb lehetőség a külföldi állampolgárok számára, hogy ingatlant vásároljanak Thaiföldön.
Habár egy condo vásárlása tényleg nagyon egyszerű lehet, ha viszont el akarod adni, akkor már kicsit más a leányzó fekvése.
Nem kockázatosabb ugyan eladni, mint megvenni, csak nagyobb odafigyelés igényel a lehetséges módozatok bonyolultsága miatt.
A világ számos más országától eltérően Thaiföldön az ingatlanok eladására vonatkozó szerződésben nincsenek meghatározott szabványos feltételek. A szerződések az egyoldalas dokumentumtól kezdve a mindent átfogó szerződésen át a bonyolult egyedi szerződésig terjedhetnek.
Ezért összegyűjtöttük azokat a biztosítékokakat, amelyet minden ingatlan adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell.
Az eladási ár meghatározása kritikus fontosságú!
- Tájékozódhatsz az ugyanabban a társasházában lévő lakások közelmúltbeli eladási árai vagy a régió más hasonló társasházainak lakás árai alapján.
- Alternatív megoldásként felbecsültetheted a lakásodat különböző helyi értékbecslővel
- Segítséget nyújthat egy helyi ügynök vagy bróker is referencia árakkal.
Fontos, hogy ezek alapján legyen egy minimum árad, a legalacsonyabb ár, amelyet még hajlandó vagy elfogadni az ingatlanért.
További szerződéskötést megelőző megfontolások
Ennek a lényege, hogy segít jó benyomást kelteni a lehetséges vevőkben, mert ez jelentősen egyszerűbbé és könnyebbé teszi az átruházást.
- Legyen egy lista az ingatlan minden olyan hibájáról, amit közölni kell a leendő vevővel.
- Előnyösebb és biztonságosabb, ha a vevő az ingatlan állapotáról teljes körű és nyílt tájékoztatást tőled kap, és ez részletesen szerepel az adásvételi szerződésben is esetleges későbbi kifogásolást megelőzendő.
- Legyenek feltüntetve a szerződésben az ingatlanon esetleg fennálló zálogjogok vagy kötelezettségek. Ez Thaiföldön jogilag nem kötelező, de nagyban hozzájárul a vásárlással kapcsolatos jövőbeli nehézségek elkerüléséhez.
Törvényi szabályozás
A thaiföldi Polgári és Kereskedelmi Törvény szabályozza a szerződési jogi környezetet, amelyek többnyire a kontinentális európai polgári jogelveken alapulnak. Azonban ebben a thaiföldi jogi szabályozás nagyon tágan értelmezi a szerződési szabadság fogalmát. Ez azt jelenti, hogy a felek szabadon köthetnek bármilyen szerződést, amennyiben az nem sérti a törvényt vagy a közerkölcsöt.
Ettől függetlenül azonban választhatsz más joghatóságot, amelyik neked nagyobb biztonságot jelenthet a szerződéses kötelezettségek ellenőrzésében. Ez akkor praktikus, ha jobban bízol az adott jogrendszerben és a vevőd is elfogadja azt.
Mi a teendő, ha meghiúsul az eladás?
Az adásvételi szerződés előkészítésekor ezek is olyan kritikus tényezők, amelyekkel megvédheted magad. Az elővigyázatosság és a gondos odafigyelés garantálhatja, hogy ha valami rosszul sül el, akkor is van jogorvoslati lehetőséged.
Általános iránymutatásként az alábbi feltételeket érdemes belefoglalni a szerződésbe, hogy minimalizáld a felelősségedet, ha a vevő nem teljesíti a kötelezettségét.
Legyen belefoglalva a szerződésbe, mert sokkal nyilvánvalóbbá teszi, hogy milyen eljárási módon és milyen kártérítéseket lehet követelni egy ilyen helyzetben.
A szerződés felbontása esetén az eladó jogosultságai a következők:
- Megtarthatja vagy visszaadhatja a foglalót;
- Bizonyos szerződéses pénzösszegeket biztosítékként megtarthat;
- Beperelheti a vevőt szerződésszegés miatti kártérítésért.
- Legyen egy kiegészítő záradék, amely a szerződésszegésért való pereskedés előtt behajthatja a újra-eladáskor keletkező hiányt, valamint a vevő szerződésszegésből eredő ésszerű díjakat és kiadásokat.
- Ez a „újra-eladáskor keletkező hiány” gondolat a szerződéses ár és az ingatlan piaci értéke közötti különbségből, valamint a szerződésszegésből eredő egyéb károkból ered.
- Alternatívaként dönthetsz úgy is, hogy a következő számítást foglalod bele a megállapodásba: – számold ki a szerződéses ár és az ingatlan szerződésszegés időpontjában fennálló értéke közötti különbséget, és – add hozzá az esetleges következményes károkat, valamint a kamatokat. (Következményes károk. pl. a plusz ügyvédi díjak, az elmaradt bérleti díjak és adminisztrációs költségek)
- Érdemes lehet vitarendezési záradékot beépíteni a szerződésekbe, mivel a választott bíráskodás vagy a közvetítés szinte mindig olcsóbb és gyorsabb eszköz a kártérítés megszerzésére.
Természetesen mindannyian azt reméljük, hogy egy ingatlan eladása zökkenőmentesen fog zajlani, de ha mégsem, akkor arra érdemes felkészülni és minél hamarabb lezárni az ügyet. Ezen sokat lehet “spórolni” ismerve a thaiföldi magas eljárási díjakat és a thaiföldi bírósági eljárásokkal járó jelentős időt.
Mindamellett, ha a nehézségeid vagy kétségeid vannak az ilyen ügyekben, szívesen segítünk a lebonyolításban vagy a jogi tanácsadásban.
