Thaiföldi ingatlan adók és illetékek

Ingatlanok adózása Thaiföldön

Sok a megtévesztő hirdetés a thaiföldi ingatlan adókkal kapcsolatban

Ha erre nem figyelünk, sokkoló adószámlát kaphatunk a vásárlás után. Emiatt – ha megtehetjük – érdemes személyesen eljárnunk, vagy legalább meghatalmazott jogi képviselőt megbízni minden hivatali ügyintézéssel.

Ellentétben az európai földhivatali ügyintézéssel, Thaiföldön a szerződések deklarálását követően a vevő és eladó közösen kell, hogy megjelenjen a földhivatalban.

Itt egyben intéznek minden regisztrációs folyamatot, beleértve az illetékek megfizetését is. Hosszas a ceremónia, de ellentétben a hazai iktatással, itt mindent aznap elrendeznek.

Nézzük, hogy ennek mi a menete!

1. Az eladó, vagy bérbeadó be kell, hogy mutassa az ingatlan tulajdonjogát igazoló eredeti dokumentumokat (tulajdoni lap, térkép másolat)!
2. Ezeket a dokumentumokat ott helyben ellenőrzik, és megállapítják az ingatlan értékét (a szerződéses adatokat nem szokták felülbírálni)
3. Ezután kiszámítják a megfelelő illetéket, melyet a HELYSZÍNEN KELL MEGFIZETNI! Ha nincs illetékfizetés, nincs átírás!
   Itt kell nagyon vigyázni, hogy a szerződésben a terhek megfizetésének arányát hogyan rögzítjük, mert a thai-ok “szeretik” a közös teherviselést kihagyni a szerződésekből, pedig ezt törvény írja elő! Már csak ezért is fontos egy lektoráló jogászt megbízni…

Az illeték megfizetése mellett még az adó kötelezettségének is eleget kell tenni. A helyi adók gyakran, akár napról napra változnak. Hol csökkentik, hol eltörlik, ezért – bár nem nagy ördöngősség-, de figyelni kell. Egy jó jogi képviselő ezt automatikusan intézi, és felvilágosítást ad még a szerződés megkötése előtt.

Az alábbi táblázatban szemléltetem a helyi adók formáit.

4 féle adónemet határoztak meg a hatóságok,és ezek mértéke és módja az adás-vételi szerződés függvénye. A díjak „adóbecslési értéke” nem tükrözik az ingatlan valós piaci értékét, jóval alacsonyabb….

Nézzük részletesebben!

Átutalási díj

Az ingatlan becsült értékén alapul, és általában egyenlően oszlik meg a vevő és az eladó között, de ezt a megállapodást a szerződésben rögzíteni kell!

Bérleti regisztrációs dij

Ez a bérleti jogviszony futam idejétől függ (30 év + 2 szer 30 év)  a költségek általában fele-fele arányban fizetendők, de ezt a megállapodást a szerződésben rögzíteni kell!

Üzleti adó

Amennyiben egy társaság bérel ingatlant, és azt 5 évnél kevesebb ideig birtokolja, köteles adót (SBT) fizetni a bérleti díj alapján.
Az adó megfizetése alól mentesül a vállalkozó, amennyiben az ingatlan lakóhelyként használta, melyet regisztrált legalább egy évig a lakhely nyilvántartásban. (Egyébként a vízum hosszabbításakor ezeket a dokumentumokat be kell csatolni az emigrációs hivatalban)

Illeték fizetések

Illetéket akkor kell fizetni, ha az STB nem alkalmazható.
A hivatal dönt arról, hogy a szerződéses összeget veszi figyelembe, vagy a hivatal által becsült értéket. (A szerződéses összeg a mérvadó)

Amennyiben egy társaság adja el az ingatlant, úgy a forrásadót (WHT) a becsült érték, vagy a szerződéses érték 1%-ában állapítják meg.

Az ingatlanadók két formája

FÖLD ADÓ

Ezt az adót évente veti ki a hivatal, ami magánlakás esetén csekély mértékű, vállalkozás esetén ezek az adók jóval magasabbak lehetnek.

Ezt az adót a helyi önkormányzatoknál kell megfizetni. Külön felszólítást a kötelezettség megfizetésére nem küldenek, nem hajtják végre,  viszont, ha értékesíteni akarja, a földhivatal az adótartozás megfizetéséig elutasítja a kérelmet!

BÉRLETI/HASZNÁLATI ADÓ

Csak a kereskedelmi bérleményekre vonatkozik, a bérleti díj alapján számítva, amit a szerződésben szereplő összeg 12.5%-a. (Ritkán készül bérleti szerződés, ha mégis, akkor jóval alacsonyabb összegről, hisz a bérbeadó sem kíván sok adót fizetni.)

Fontos tudnivalók még

• Amennyiben vállalkozás formájában kíván ingatlant vásárolni, az adózás rendjéről külön tájékozódjon! A társasági és a személyi adók teljesen mások. A cég alapítási díja az adóalapból leszámítható.
• Thaiföldi ingatlan vásárlásakor figyelni kell arra, hogy személyenként készpénzben max. 20 ezer dollárt lehet behozni.
• Az ingatlan vételárat csakis banki tranzakcióval lehet kiegyenlíteni! Ehhez a thai fogadó bank az adásvételi/bérleti szerződéssel egyeztetve ad ki egy „tranzakciós ürlapot”,, mely később adózási szempontból is fontos lesz.
• Ha befektetésre deviza hitelt vett fel, akkor a törlesztő részleteket vissza tudja utalni a hitelt folyósító bankjának. (Adóalap csökkentés)