Az ingatlan Due diligence a megvásárolni kívánt ingatlan állapotának, jogi helyzetének és történetének felderítési folyamata.
Ez az eljárás magában foglalja annak megállapítását, hogy a jelenlegi tulajdonos képes-e eladni neked az ingatlant a megfelelő jogszabályi környezetben.
Nagyon fontos megvizsgálni az ingatlan és a fejlesztők vagy jelenlegi tulajdonosok történetét, mivel ez alapján tudod eldönteni, hogy megvásárold-e az ingatlant vagy ne.
Ennek a folyamatnak a lépéseit részletezzük majd 3 egymás utáni blogbejegyzésben, aminek ez az első része.
1. Miért kell előzetesen átvilágítani az ingatlan ügyletet?
Meg kell győződnöd előzetesen arról, hogy az ingatlan jogilag rendben van, mielőtt megvásárolnád, mivel lehetnek olyan eladók, akik nem tudják megszerezni pl. a tulajdoni lapot, mert nincs is joguk eladni az ingatlant.
Fennáll a veszélye annak, hogy olyan valakivel beszélsz, aki nem a valódi tulajdonos, miközben úgy tesz, mintha ő lenne az.
Az is előfordulhat, hogy a tulajdonos vagy a fejlesztő nem léphet semmilyen polgári jogi tranzakcióba egy bírósági végzés miatt, amely pl. befagyasztotta az összes ingatlanát vagy cégét.
És bizonyos helyzetekben csodálatos kedvezményekkel, például garantált megtérüléssel kínálják az ingatlanokat, de soha nem tartják be ezeket az ígéreteket.
2. Dokumentumok beszerzése az Eladótól
Mielőtt elkezdenénk az átvilágítási folyamatot, meg kell kérnünk az Eladót, hogy mutasson be számos, az ingatlanra vonatkozó iratot és információt, valamint a tulajdonos személyes adatait.
Az átvilágítási eljárás során mi is be tudjuk kérni ezeket, de előnyösebb, ha ezeket a papírokat és információkat az Eladótól kérjük annak megállapítása érdekében, hogy megfelel-e az átvilágítási eljárásunknak.
Az alábbiakban felsoroljuk azokat a dokumentumokat, amelyeket az Eladótól kell beszereznünk:
-
- Földhivatali okirat (minden oldal)
- A legújabb átruházási adásvételi szerződés földhivatali formátumban
- Az ingatlannal kapcsolatos kötelezettségek igazolása (például jelzálogpapír vagy lízingszerződés)
- Építési engedélyhez szükséges alaprajz
- Építészeti terv és tervezés
- Bútorok és felszerelések az ingatlanban
- Társasház esetén a lakás megjelőlése a dokumentumban
- Az ingatlan könyv (Tabien Baan) bemutatása
- Az ingatlanadó befizetésőről kapott igazolás
- A jelenlegi tulajdonos thaiföldi személyi igazolványa vagy útlevele (ha a tulajdonos jogi személy (cég), akkor céges dokumentumra van szükség).
3. Due diligence a földhivatalban.
Az átvilágításhoz az adott tartományban vagy körzetben kell felkeresnünk az ingatlant felügyelő illetékes földhivatalt.
Kérelmet kell benyújtani az ingatlan akta felülvizsgálatára. A thaiföldi földhivatal egyébként papíron tárolja az aktákat. Nincs digitális vagy online formátumuk.
A földhivatalban való néhány perces várakozás után a hivatalnok átadja az aktát, amely az ilyen ingatlanra vonatkozó lényeges információkat tartalmazza. Az ingatlanok dokumentumait tartalmazó aktát a földhivatali tisztviselő engedélye nélkül senki sem viheti máshová; általában van egy kijelölt zárt helyiség a nyilvántartások tanulmányozására.
Az átvilágítást a tulajdoni lap átnézésével kezdjük, az ilyen ingatlannal kapcsolatos teljes tranzakció megértése érdekében. Ugyanis minden tranzakciót a tulajdoni lap hátoldalán kell rögzíteni. (A thaiföldi jog szerint, ha nincs bejegyezve, akkor nem tekinthető jogszerűnek.)
Ekkor kiderül, hogy ki a jelenlegi tulajdonos, akivel a vevőnek foglalkoznia kell. A jelenlegi tulajdonos címe és telefonszáma is szerepel az aktában.
Egyes tulajdoni lapok bonyolult és kifinomult bejegyzett nyilvántartásokat tartalmazhatnak, például amikor a földterületet felosztották és eladták egy másik magánszemélynek, vagy amikor a földterületet más földterületekkel egyesítették.
Ennek eredményeképpen minden szempontot gondosan meg kell vizsgálnunk, hogy a földterület biztonságos jogi helyzetben legyen a vásárlás vagy az eladás szempontjából.
Ha az ingatlant terhek terhelik, például
-
- jelzálog,
- három évnél hosszabb időre szóló bérleti szerződés,
- haszonélvezeti jog vagy más,
akkor azt is kiderül ebből az aktából. (Egyébként, ha a bérleti szerződés három évnél nem régebbi, előfordulhat, hogy nem szerepel a nyilvántartásban.)
Ha az ingatlant bírósági végzéssel zárolták, akkor a mappában rózsaszínű papíralapú megjegyzés jelzi, hogy az ingatlan már nem vehető nyilvántartásba.
Ha az ingatlan földterületből és házból/villából is áll, akkor meg kell állapítanunk, hogy a ház/villa épülete dokumentálva van-e, és szerepel-e a földhivatali nyilvántartásban. Előfordulhat ugyanis, hogy a földterület és a ház két külön személy tulajdonában van.
Miután a földhivatali dokumentumot átnéztük, akár van benne hiba, akár nincs, az átvilágítást végzőnek találkoznia kell az adott földhivatal hivatalvezetőjével, hogy kétszeresen ellenőrizzenek minden, az ingatlannal kapcsolatos kérdést, különösen azt, hogy az aktában szereplő információk megfelelnek-e a valóságnak.
Ennek oka az, hogy minden ingatlannak át kell esnie az ő ellenőrzésükön is, mielőtt bármi kerülne a nyilvántartásba.
A soron következő posztban megismerheted a Due diligence eljárásunk további 3 lépését, ami az Építési engedély és az Ingatlanadó ellenőrzése, valamint annak kiderítése, hogy van-e az ingatlan és a tulajdonos elleni bírósági ügy vagy nincs.
Olvasd tovább -> Due diligence 3.2
Legutóbbi hozzászólások