Folytatjuk a Due diligence eljárást az utolsó 2 lépéssel.
7. Annak ellenőrzése, hogy van-e csődeljárás a tulajdonos ellen vagy nincs
A thaiföldi csődtörvény szerint a csődbe ment személy jogilag el van tiltva attól, hogy bármilyen polgári jogi ügylettel vagy tranzakcióval engedély nélkül foglalkozhasson.
Ezért ezt minden egyedi esetben meg kell tennünk, habár az ügyvédek határozottan ellenzik enélkül a továbblépést, kivéve, ha az Eladó világos indoklást tud és egyedi bírósági engedélyt tud felmutatni arra, hogy megteheti.
Következésképpen szükséges, hogy ellenőrizzük a tulajdonos jogi helyzetét, hogy megállapíthassuk, van-e joga és lehetősége eladni az ingatlant
A Due diligence-nek ebben a szakaszának el kell mennünk a Thaiföldi Központi Csődbírósághoz, és kérelmezni kell, hogy az Eladó nevére végezzenek kutatást. Azt is kérhetjük, hogy a bírósági tisztviselő a thaiföldi ne csak a név, hanem a személyazonosító kártyán szereplő szám segítségével vizsgálja meg az információkat. Ugyanis fennáll annak a lehetősége, hogy egyes személyek megváltoztatják a nevüket vagy vezetéknevüket, hogy elkerüljék az ellenőrzést.
8. Az ingatlan helyszíni szemléje – “Hiszem, ha látom!”
Az ingatlan átvilágítási folyamatának utolsó lépésekénz meg kell tekintenünk a tényleges ingatlant, hogy személyesen ellenőrizzük annak fizikai meglétét és állapotát, hogy az megfelel-e annak, amit az Eladó nyilatkozott róla.
Ezért felkeressük a helyszínt, hogy helyben ellenőrizzünk mindent.
Nézzünk néhány példát!
- Ellenőriznünk kell a fő bekötőutat, hogy be lehet-e jutni egyáltalán az ingatlanba vagy sem.
- Ha az ingatlan a tengerparti, akkor utána kell néznünk a Tengerészeti Osztálynál (Marine Department), hogy az árapály-áramlást miatt a távolság megfelel-e az előírásoknak.
- Abban az esetben, ha az ingatlan közös úttal rendelkezik más ingatlanokéval, akkor van-e erre az ingtalanra szolgalmi jog bejegyezve, mert különben nem használhatja a tulajdonosa.
- Ha az ingatlan még építés alatt áll, figyelembe kell vennünk az építkezés késedelmének kockázatát, vagy annak lehetőségét, hogy az Eladó fél bizonyos körülményei miatt soha nem fejeződik be.
A helyszíni bejárást végzőnek tapasztalatnak és dörzsöltnek kell lennei az átvilágításában, hogy észerevegye az ingatlan esetleges rejtett oldalát és felderítse a jövőben problémákat jelentő hiányosságokat vagy ferdítéseket.
Nem szabad azt feltételeznünk, hogy az ingatlan megtekintésével vagy fizikai ellenőrzésével minden megtörtént és minden rendben van, a későbbiekben is látni és ellenőrizni kell néhány lehetőséget.
Összefoglalás
Ha elolvastad az eddigieket, akkor érthető,hogy miért nem szabad kihagynod a Due diligence folyamatát. Ennek hiányában az ingatlan vásárlás vagy befektetését túl kockázatos, és könnyen előfordulhat, hogy a későbbiekben a vételáron felül aránytalanul sok pénzt kell költened az ingatlan fizikai és jogi problémáinak megoldására.
Ne feledd, hogy a korábbi lépésekről itt -> 3/1 és itt -> 3/2 olvashatsz.
Legutóbbi hozzászólások