Thaiföldi ingatlanok adás-vétele, bérlése

Vásárlási útmutató külföldi befektetőknek

Mi az a condominium?

A condominium egy társasház. Olyan épület, amely magántulajdonban lévő ingatlanokat és közös tulajdont is tartalmaz. A társasházak tulajdonosai a társasház jogi személyén keresztül birtokolják a földterületet.” (A thaiföldi társasházi törvény – A közös tulajdonban lévő lakásokról szóló 2522. évi törvény).

Laikus nyelven szólva a “társasház” egy olyan lakóterület (egység), amely egy nagyobb komplexum része.

A tulajdonosnak a magánlakás feletti szabad, egyéni tulajdonjoga van, az ingatlan közös területei felett pedig a többi tulajdonossal közös tulajdona van. Egy külföldi saját nevére vásárolhat és adhat el társasházi lakást.

A thaiföldi törvények szerint bármely társasházi komplexumnak csak 49%-a lehet külföldi tulajdonban. Az ügyvéded ezt az átvilágítás részeként ellenőrizni fogja, mert a legutolsó dolog, amit szeretne, az az, hogy a megegyezés után kiderüljön, hogy a társasház nem felel meg ennek a feltételnek.

Egy társasházi komplexum kezelője mindenképpen egy jogi személy (hivatalos képviselő), aki gondoskodik a komplexum működtetésével kapcsolatos mindennapi tevékenységekről. Ő intézia díjak és adók befizetését, tárgyal a kormányzati szervekkel, és megszervezi a személyzet fizetését és a karbantartást. 

A társasházi tulajdonosok a komplexum irányító testületének részévé válnak. Részt vesznek a közgyűléseken, hogy döntsenek a díjakról, a karbantartásról és a komplex szabályzatról. Minden komplexumnak van egy kilenc tagból álló tanácsa, amelyet szavazással határoznak meg. Sok külföldi befektető kijelöli a hivatalos képviselőt, hogy meghatalmazottként járjon el ezekben az ügyekben.

A társasházi tulajdonosok felelősek bizonyos folyamatos díjakért. Minden társasházi komplexumnak van egy közös területkezelési (CAM) díja és egy “Karbantartási alapja”.

Ezeket a díjakat a komplexumon belül minden tulajdonosnak fizetnie kell, és azokat a közgyűlés határozza meg. A díjat 1 m2-re számítják ki, majd megszorozzák a tulajdonodban lévő alapterülettel. Az alapdíj többségi szavazással módosítható az aktuális igényeknek megfelelően.

A CAM-díjak fedezik a közös területek javítását és karbantartását, a helyszíni személyzet bérének kifizetését és a folyamatos kormányzati díjakat.

A Karbantartási alap egy olyan pénzalap, amelyet nagyobb javításokra vagy fejlesztésekre, pl. burkolatcserére, szerkezeti károkra vagy környezetvédelmi vészhelyzetekre tartanak tartalékban.

Bár gyakran figyelmen kívül hagyják, és néha triviálisnak tartják, érdemes elolvasni a társasház működési szabályzatát és alapszabályát is. Nem egy izgalmas olvasmány, de az apróbetűs részeknek nagy hatása lehet a vásárlási döntésére.

Egy társasház szabályzata vagy alapszabálya kötelező elemei

Mielőtt a vásárlás mellett döntene, szerezzen be egy példányt a társasház szabályzatából. 

A társasházi törvény szerint legalább a következőket kell tartalmaznia:

      • A társasház jogi személyének neve;
      • Célok
      • Az iroda helye;
      • A tulajdonos által fizetendő süllyesztőalap összege;
      • Egyéb közös tulajdonságok;
      • A közös és az egyedi ingatlanok használatának módja;
      • Az egyes egységek aránya a helyiségek tekintetében;
      • A közgyűlés eljárásai;
      • A karbantartási díjak aránya;
      • A kezelőkre és kinevezésükre vonatkozó eljárás.

A fentiek mellett a következők is részei lehetnek

      • A háziállatokra vonatkozó korlátozások;
      • A medencét vagy más létesítményeket használó gyermekek életkorára vonatkozó korlátozások;
      • A járművek vagy csónakok parkolására vonatkozó korlátozások;
      • A padlóburkoló anyagok, drapériák vagy ablakfüggönyök, árnyékolók vagy nyitott erkélyek lezárására vonatkozó korlátozások;
      • A közös területeken található szabadidős létesítmények használatának korlátozása;
      • Hang- vagy zajkorlátozások.

Még ezeken kívül is vannak olyan szempontok, amelyeket vevőként érdemes figyelembe kell venned.

Egyes szabályok annyira korlátozóak lehetnek, hogy biztosan nem vásároltad volna meg a lakást, ha előzetesen elolvastad volna a házirendet.

Gyakran ezeket a dokumentumokat nem fordítják le thai nyelvről, ezért vedd igénybe az ingatlanszakértő ügyvéd segítségét, hogy jobban megértsd, mit vásárolsz.

Az utolsó részben arról olvashatsz, hogyan zajlik a vásárlás folyamata és hogy ebben “Az eladó és a vevő milyen és mekkora költséget köteles fizetni?”