Thaiföldi ingatlanok adás-vétele, bérlése

Vásárlási útmutató külföldi befektetőknek

Miután megvan a kiszemelt lakás, van már ingatlanosod és ingatlan jogászod, következhet a vásárlás folyamata. Nézzük ennek a lépéseit!

Fizesd ki a foglalót és írd alá a szerződést!

Gyakran előfordul, hogy a szerződés aláírása előtt kifizettetik a foglalót. A foglaló a jóhiszeműség jele, és sok eladó csak a foglaló kifizetése után veszi le az ingatlant az eladandó lakások listájáról.

Mielőtt kifizetnéd a pénzt, légy tisztában azzal, hogy külföldi befektetőként bizonyítanod kell, hogy a pénzed Thaiföldön kívülről származik.

Minden pénzeszközödnek külföldi valutában kell lennie, és dokumentumokkal kell igazolodi, hogy 

      • honnan származik a pénzeszköz (igazolás a bankodtól, bankszámla kivonat), 
      • a pénzeszköz célja (társasházi lakásvásárlás), valamint 
      • a címzett thaiföldi bankszámlán történő valutaváltás igazolása (devizaváltási nyomtatvány).

Miután befizetted a foglalót, és az ügyvéded megerősítette, hogy minden feltétel teljesült a szerződésben, azután írd alá.

Fizetési ütemezés

Az szerződés felsorolja az összes kifizetés összegét és határidejét. Ez tartalmazza a foglalót és a vásárlás összegét. Emellett tételesen felsorolja az állami illetékeket és adókat, valamint azt, hogy ezek közül melyiket fizeti az eladó és melyiket a vevő.

Nézzük ezeket az összegeket!

Foglaló
A szerződés véglegesítése előtt foglalót kell fizetni. Ez a vételár 10-15%-a, de néha akár 25% is lehet.

Vételár
A vételár egyenlegét az elszámoláskor kell kifizetni, hacsak a fizetési ütemtervben másként nem szerepel. (Még el nem készült lakás esetén a fizetési ütemterv eltérhet, és az építés bizonyos szakaszaiban több részletet kell fizetni.)

Állami illetékek, díjak

Ezeket akkor kell megfizetni, amikor a dokumentumokat bejegyzik a thaiföldi földhivatalnál. 

Az illetékek és díjak az ingatlan értékétől függnek. Az ingatlan értékének meghatározásának 3 típusa van:

      • Nyilvántartott érték (a földhivatalnál bejegyzett vételár).
      • Becsült érték (a földhivatal által megállapított ingatlanérték).
      • Piaci érték (gyakran az ingatlanok és az aktuális piaci trendek által meghatározott érték).

Átruházási díj (Transfer Fee) – az ingatlan nyilvántartotti értékének 2%-a.

Bélyeg illeték (Stamp Duty) – a nyilvántartott érték 0,5%-a. Csak akkor fizetendő, ha mentesül az iparűzési adó alól.

Forrásadó (Withholding tax) – Az ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 1%-a (amelyik a magasabb, és akkor ha az eladó az egy jogi személy).
Ha az eladó magánszemély, akkor a forrásadó az ingatlan becsült értéke alapján progresszív kulcs szerint kerül kiszámításra.

Üzleti adó (Business Tax)* – Az ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 3,3%-a (attól függően, hogy melyik a magasabb). Ez magánszemélyekre és vállalatokra egyaránt vonatkozik.

* Ezt az adót csak akkor kell fizetni, ha az ingatlan kevesebb mint 5 éve van a tula

jdonában, ami gyakran előfordul új fejlesztéseknél.

Folyamatos díjak.

A társasházaknál a közös költség (CAM) díjak és a “Karbantartási alap” díjait kell még fizetni.

Elszámolás

A végleges dokumentumok aláírása, a pénzösszegek kifizetése és a kulcsok átadása.

Ha még építés alatt lévő lakást vásárolsz, akkor a Thaiföldi kormányhivatal környezetvédelmi osztálya hivatalos felmérést végez, mielőtt kiadná az új tulajdonosi engedélyt. Soha fizess addig, amíg a tulajdonjogi igazolás el nem elkészült.

A cím bejegyzése

Az elszámolás után minden dokumentumot be kell jegyeztetni a helyi thaiföldi földhivatali irodában. Az ügyvéded intézi a nyilvántartásba vételt és az összes vonatkozó díj megfizetését.

Ki melyik illetéket és díjat kell fizesse?

Díj, illetékKi fizetiMértéke
Átruházási díj (Transfer Fee)Vevőaz ingatlan nyilvántartott értékének 2%-a.
Bélyeg illeték (Stamp Duty) Eladóa nyilvántartott érték 0,5%-a. Csak akkor fizetendő, ha mentesül az iparűzési adó alól.

Forrásadó (Withholding tax)   

 

EladóAz ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 1%-a (amelyik a magasabb, és akkor ha az eladó az egy jogi személy).
Üzleti adó (Business Tax)*   EladóAz ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 3,3%-a (attól függően, hogy melyik a magasabb). Ez magánszemélyekre és vállalatokra egyaránt vonatkozik.

Fizetés és finanszírozás

Thaiföldön társasházi lakást csak saját pénzből vásárolhatsz, mivel a thaiföldi bankok nem nyújtanak ingatlanhitelt külföldieknek. De lehetséges jelzáloghitelt felvenni és abból finanszírozni az ingatlant.

A thaiföldi külföldieknek szóló jelzáloglevélről bővebben itt olvashatsz

Ki melyik illetéket és díjat kell fizesse?
Díj, illeték
Ki fizetiMértéke
Átruházási díj (Transfer Fee)
Vevőaz ingatlan nyilvántartott értékének 2%-a.
Bélyeg illeték (Stamp Duty) 
Eladóa nyilvántartott érték 0,5%-a. Csak akkor fizetendő, ha mentesül az iparűzési adó alól.
Forrásadó (Withholding tax)   
EladóAz ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 1%-a (amelyik a magasabb, és akkor ha az eladó az egy jogi személy).
Üzleti adó (Business Tax)*   
EladóAz ingatlan becsült értékének vagy nyilvántartott eladási értékének 3,3%-a (attól függően, hogy melyik a magasabb). Ez magánszemélyekre és vállalatokra egyaránt vonatkozik.

Fizetés és finanszírozás

Thaiföldön társasházi lakást csak saját pénzből vásárolhatsz, mivel a thaiföldi bankok nem nyújtanak ingatlanhitelt külföldieknek. De lehetséges jelzáloghitelt felvenni és abból finanszírozni az ingatlant.

A thaiföldi külföldieknek szóló jelzáloglevélről bővebben itt olvashatsz